10年以上前の私とここ最近の私の持ち家に関する認識の違い


まいど、あーくんです。

私は10年近く前に新築でマンションを購入しました。

もちろん住宅ローンを組んでです。

最近「はたして持ち家は特なのか?」と考えるようになりました。

時間の合間に不動産投資の勉強をしていて、より強い疑問を持ち始めました。

スポンサーリンク
w広告画面下左




以前の「持ち家信仰」の考え方が変わってきた

それ以前は、賃貸物件に住んでいて、マンションもしくは一戸建てを所有するためにまずは頭金稼ぎの貯金をせっせと頑張りました。

私と同様に皆さんもこのような道を進む人が多いと思います。

以前はこのモデルでもよかったと思います。

なぜなら長く勤めていたらおのずと給料が上がっていったし、不動産そのものの価値がある程度保たれていたからです。

現在は皆さんもご存知の通りその両方が怪しいのです。

計算してみるとどうもお得感が少ないんです。

都心はどうかわかりませんが、人口減少に喘ぐその他の地方は今後もいい方向に向かうのは難しいと思います。

しかし今でも家を所有するのが夢な人が大多数です。

なぜ所有するのか?

車も同様ですが、私も含めて日本人は持ち家(所有)信仰がいまだに大多数です。

ちょっと得なことと言えば、お金を借りる時に担保になることでしょうか?

銀行とかでお金を借りる時、現在の貯金額(金融資産)は質問されませんが、年収と持ち家かどうかは必ず聞いてきます。

あとは同レベルの物件に住みたい場合は、賃貸よりも購入した方が絶対にお得です。

ただし、老朽化の時の責任もすべて自身で行います。

結局どちらも金が掛かる

仕事を始めて数年経ち、給料も増え、貯蓄もちょっと増えてきました。

おのずと「今住んでいる所も狭くなってきたし、頭金もそこそこ出せる。借りるくらいならいっちょ購入するか?毎月払うローンも家賃みたいな感じだし」

と言う風に考えだします。

あとは余裕からの見栄ですね。

不思議と家を購入すると車も新しく購入したくなる(笑)

「4000万円の買い物(家)したんだから、300万円の買い物(自動車)なんて小さい」と錯覚してしまう。

購入してしまった私が今、思うのは、ローンの支払いにプラス固定資産税などの税金と修理費などの支出も計算していなかったことです。

思いのほかローン以外の負担が思っていたよりかかる。

賃貸の時は家賃の支払いだけで良かったのに・・・。

おそらく賃貸か持ち家か論争だとどっちもどっちの答えが大半です。

私もそう思います、条件によってどっちもどっちになるんです。

おそらく生涯支払うお金はほぼ同じなんでしょうが、賃貸と違い購入するのなら出口戦略(売却する時)を考える必要があると言うことです。

最近は犬の散歩で街を歩いていると、大変立派な家を見ると、「すごい」「羨ましい」という感情よりも、「税金高そう」とか、「こんなに大きい家とかやったら売る時大変そうだな」とか考えちゃいます。

だって中古の豪邸は売るに売れませんよ。

好立地で無いと、売る時は二束三文にされるのがオチです。

私の実家の地区は、郊外のいわゆるベッドタウンにあります。

出来た当初はそこそこだったのですが、約半世紀がたった今は地域自身の老朽化が進み駅前ほどの代謝が促されませんのでおそらく売却する時はかなり叩かれると思います。

あと「建物の価値は落ちていくが土地の価値はそこまで落ちない」と言われますが、税金が毎年のようにかかりますのでそれを計算に入れますと下落率がなかなかになります。

ローン、プラス、税金のダブル支払が続く

新築で購入すると修繕費はしばらくは大丈夫かもしれませんが、税金がめちゃ高い。

簡単に説明すると固定資産税の内訳は、土地と建物の価値に掛かります。

新築時は建物の価値が高いので、どうしても高くなります。

ほぼ同じ場所で購入しても中古の方が税金が安くなります。(ただし今度は修繕費がどのくらいかかるかでコスパが変わりますが)

土地値がグングン上がる場所でしたら、出口戦略として売却時を計算として入れることがある程度出来ますが、普通は大体購入時の値段よりも二束三文で売却します。

築年数のあるものは建物に価値がありません、ほぼ土地値のみの売却です。

売る時に愕然とします。

新築時は土地値+建物価格+新築プレミアムが付いて必然と相場よりも高くなります。

プラス税金が高い。

唯一の救いは住宅ローン減税が付いているところ。

これはやりようによっては金利よりもかなり安くなります。

「当時はこんな値段で買ったのに、売る時はこんなレベルなの?」

20年・30年ローンで支払う人は最後の方はほとんど価値が無いものに払い続けることになります。

新築戸建て・マンションの購入時に土地値・路線価(地価)を調べる人が何人いるでしょうか?

こんなの収益物件として考えないとほとんどそこまで考えません。

利回り計算で必要ですからね。

まあ、近隣の賃貸物件の家賃相場と同じくらい支払を続けて損をしなかったらいいでしょうね。

例で言いますと、同地区の購入したい物件と同レベルの物件の賃貸料を参考にすればいいです。

賃貸で住むとこれくらいかかるところが、購入だとこれくらいで住むと納得すれば購入してもいいのでは?

私も今でこそ色々な視点で意識しますが、当時はそんなこと頭にありませんでした。

家の雰囲気や地域の治安具合とかでお得か損かのレベル程度です。

良いことがあるとすれば、自動車と一緒で所有することの優越感ですかね。

あと先ほど書いたようにお金を借りる時の担保になる。

あとは住宅ローンをちゃんと支払を続けていれば、社会的信用に繋がる。

そんなもんでしょ?

給料が激減した私の今の現状では、正直しんどい・・・。

もし賃貸のままだったらもっと金融資産が貯まっていたと思います。

そこだけがちょっと後悔しています。

投資家の人達は家も価値が有るか無いかで決める

そういえば僕の不動産投資の師匠やその他の投資家の人達は不思議と都心の中古物件か賃貸、一棟買いの一室に住むかの人が多い気がします。

郊外の新興住宅地なんてもってのほかですね。

最初は綺麗な街並みですが、時間が経つと老人の街に変わっちゃいます。

売りたいときに売れずにお金に換えることすら出来ない可能性が大です。

一瞬は土地値も上がるんですが、後は下がる一方です。

一般の株式投資で財を成した投資家もそうじゃないでしょうか?

お金があるならなるべく投資資金に回す。

無駄を無くし、お金がお金を産む状態にしていく。

何がお金を産むものかをシビアに見極めて購入する人が多いような気がしますね。

どちらも出口を必ず計算しているように思います。

購入時にお得かお得でないかというよりも、売却時に得するか損するかで行動しているように思います。

リスクが点在している現在、どちらが得なのか?

賃貸か、所有物件かどちらが良いかの答えはもちろんありません。

人それぞれ生活習慣が違いますからね。

ただし、賃貸は掛け捨ての保険みたいな感覚で、所有物件はお金を生み出さないレバレッジを掛けた投資と同じ感覚です。

コツコツと積み立てしていき、レバレッジを小さくしていくような感覚です。

※5000万円の株(家)を1500万円で購入(頭金)して、残り3500万円がレバレッジ(住宅ローン)な感覚、それをコツコツと積み立ててレバレッジを低くしていく投資みたいなもの。

ある意味ハイリスク投資ともいえるかもです。

やっと返し終わった時は、その建物自身にはほとんど価値は無くなっています。

リスクのみで考えると持ち家の方が高いとも言えるでしょう。

簡単に移動も出来ませんしね。

逆に言えばリスクがある分、得をする場合も多々あります。


スポンサーリンク
w広告画面下左




w広告画面下左




%d人のブロガーが「いいね」をつけました。