FIRE後は賃貸・購入（戸建て・マンション）どちらがお得か？

まいど、あーくんです。

現在は、ローンを払いながらマンションに住んでいます。

あと数年でローンの支払いが終わる予定です。

なのでローンの負担が無くなるし、「住み続けた方がお得だな」と思い込んでいたのですが、どうも少し違うような気がするんですよ、最近。

各家計の状況によりますが、我が家の場合は、「もしかしたら、最低でも50歳代（約10年間）くらいに賃貸に住んだ方がお得かも？」と最近感じています。

 

★「どれがお得？」コスパだけで考えると？★

各々のこだわりは置いておいて、住み家のコストパフォーマンスだけで見てみると、

①中古一戸建て

②賃貸（戸建て・マンション）

③中古マンション

④新築一戸建て

⑤新築マンション

だと、私は思っています。（個人的意見です。あしからず。）

もう一度言いますが、コストパフォーマンスの視点でのみです。

住宅ローン、ランニングコストと物件自体の資産減少分などを含めると、ざっくりこのような順位になると思っています。

自分の中でコスパは中古戸建てですが、だからといって我が家は①の選択はしません。（嫁さんが戸建て嫌いなんで）

 

①中古一戸建て（築約20年以降）

中古一戸建ては、最もコストパフォーマンスが良いと思っています。

私も保有しています。

理由は、購入コストがマンションの中古よりも断然安い場合が多いからです。

なぜなら木造住宅は法定耐用年数が22年と短く、建物の価値がそこを境にほぼ無くなります。

あとマンションのように管理費・修繕積立、駐車場代なども基本的に必要ありませんのでランニングコストが基本的に安い。

築40年とか50年とかですと、外壁や水回りなど大規模なリフォームが必要ですが、それでも大規模な修繕を必要とする中古マンションよりも圧倒的に維持費が安いです。

自分の住み家以外にマンションのように毎月払うわけではありません。

いちどにまとめてリフォームをしてしまえば、数十年は大きな出費はありません。

良くも悪くも一戸建ては、すぐに建物の価値が無くなりますがそれ以降は緩やかになり、リフォームし放題なので全然問題なく住めます。

 

②賃貸

現在、私が検討しているのが賃貸への引越しです。

自己保有よりも平米数が少し小さいタイプが多いのがデメリットです。（平米数が広いタイプは当然かなり割高になる傾向）

（修繕積立費・家主の利益・税金込みの）家賃なので当然購入するよりも毎月の支払分は割高に感じてしまいます。

超長期に同じところに住み続けるのは得策とは思いませんが、比較的短期（5年～15年）で住みかえていくなら、かなりメリットがあるのかも？と最近思っています。

 

メリットの理由は、

①固定資産税が無い

②引越し場所を選択するのがラク（住民トラベル対策がラク）

③修繕する必要がない（オーナー任せ・老朽化の心配がない）

④保有リスクが無い（老朽化による管理費・修繕費の値上げ。建物価値の下落による出口戦略。災害リスクなど）

⑤初期費用がほとんどかからない

 

特にある程度の金融資産を保有し運用しているFIRE民にとっては、⑤番の初期費用が掛からないのが結構大きいです。（購入する場合、フルローン・超長期契約が出来れば良いですが条件が多すぎてかなり難易度が高いです）

そして先ほども少し言いましたが、よほど安く借りられた場合の除き、当然長期にわたる賃貸は保有資金の目減りが早いのが大きなデメリットです。（長生きリスクが顕著）

出口戦略を考えると資金に余裕がある場合は60歳前後で再度賃貸から持ち家に替えたほうがコスパが良い場合もあります。

もしくは当然計算が必要ですが、逆に最後に賃貸も全然ありだと思います。（資産処理がラクで保有リスクがない）

 

③中古マンション

分譲マンションの建て替えはよっぽど積立費用が潤沢の所でないとほとんどしません。

大規模修繕する場合がほとんどです。（費用が莫大になるため）

立地と管理がしっかりしている場所でも築50年以上のマンションは売却に苦労します。

 

20代・30歳代に購入した家に死ぬまで住み続けるのも手ですが、80歳以上まで住むのを考えると築50～60年以上になります。

ほとんどのマンションなら問題外レベル、一人当たりの土地値がしれていますので。

戸建てだと解体費を含めると最悪土地値以下になる場合もありますが、マンションほどではありません。

マンションは戸建てよりも法定耐久年数が非常に長く、戸建てに比べると価格の下落は緩やかですがずっと下がる傾向があり、逆に買い手からするとコスパが非常に悪い。

新築マンションよりはコスパは良いですが、次の買い手が出るまで住んでいなくても税金・管理費・修繕費などバカにならない費用が発生しつづけるのもデメリットです。

 

④⑤新築物件

あくまでもコスパの話です（苦笑）

新築物件は、新築プレミアムと言って建築に携わったすべての業者の利益プラスアルファの値段で売られています。

そして誰かが住んだ時点で値下がりが始まります。

まだまだ希少性のあるタワマンや一等地の建物以外はほとんどこれに当てはまります。

同じ構造の建売新築と築20年の家を比べてみてください。

ほとんど同じなのに値段は雲泥の差だと思います。

現在の技術で築20年レベルの建物だと、消費財以外はほとんど問題なく使用できると思います。

 

★なぜ最近賃貸に惹かれるか？★

（ぎりぎりラインの）FIREが徐々に現実化しつつある昨今、私は現在住んでいるマンションの出口戦略や新しく住む家などの今後の戦略などを色々と考える時があります。

それを考えると今まではあまり頭になかったのですが、賃貸が急浮上してきたんです。

大きな理由は、やはりコスパと売却（出口）を考えなくいいこと。

例えると日本の不動産市場は基本的にババ抜きに近いんですよね（苦笑）

なので将来のお金の出費が計算しやすいのがFIRE民にとって大きなメリットかなと・・・。

 

持ち家だと予想していなかった修繕の出費や売却時の値段が相場により大きく変わる為、意外と予想が難しいんです。

色々含めると最低でも数百万円、下手したら数千万円の誤差が生じる可能性があります。

その点賃貸は、誤差が少ない。

あと購入と違って、初期費用がほとんどかからないのも大きいです。（引っ越し代くらい）

持ち家の場合はダメだからといってすぐに引越しすることも出来ませんしね。

 

 

あと現在はマンションに住んでいますが、管理費や固定資産税・修繕積立金・駐車場を年間換算するとちょっとした家賃か？と思う時があります（苦笑）

これにプラスしてローンも払うんですよ！！（頭金もギリギリまで支払ったので当時金融資産がほぼ無くなった）

 

★FIRE後のシミュレーションをしてみるとどれもあまり変わらない★

FIRE後のシミュレーションをしてみると、

①現在のマンションに住み続ける（住宅ローン終了済）

②数年後に引越し、新しい中古マンションを購入（売却して購入するので軽い住宅ローンが残る）

③数年後に引越し、賃貸へ引越し（現在とほぼ同じレベルのマンションへ）

 

まず初めに中古建てが一番の良いのですが、嫁さんが大反対しているので我が家は却下です（笑）

基本的に郊外だし、やっぱり戸建てはマンションより自己管理は大変だし、セキュリティが怖いかららしいです。

 

月の支払い負担率は軽い順で上から①②③の順番です。

なので最初は①が圧倒的に生活コストが安いと思っていたんです。

だって住宅ローンが支払い済ですからね。

でも数年おきに値上げしていく修繕費やずっと払い続ける税金などとそして下落し続けるマンションの資産を考慮すると最終的に残るお金が賃貸とそんなに変わらなかったんです。

もしあと30年、40年間今と同じところを住み続けると考えたらどう思います？

最終的に売るとしてもマンションで築50、60年くらいですよ。

あとはご想像にお任せします（苦笑）

（我が家はダメですけど）だったら一戸建ての方が全然良いです。

ド田舎でない限り最悪土地だけで売れます。

 

②も同じで多少新しくなってでの住み替えですが、初期費用と税金、その他は確実に無くなりますから、賃貸に比べるとギャンブル性が結構大きいです。

やはり住宅ローンや一括買いをしたとしても初期費用が結構掛かるのも大きい。

そしてこれも30年後いくらで売れるか想像できません。（超楽観的に見ても3割減～で見ています）

 

③は賃貸ですが、表向きに見える出費（家賃）は当然一番高いです。

なので私も最初は敬遠していたんです。（最初から除外していました）

自分のものにもならないしね。

ただ初期費用（ローンの頭金・税金・契約金）や固定費（ローン・税金・修繕費等）を考慮すると、同レベルのマンションに住んだとしても損益分岐点が20～30年後くらいだったんですよね。

もしダメなら、ランク落として引越しすれば良いだけですし、保有は何かとリスクが高い。

賃貸はやはり出費額が数年先まで見えるのが大きいです。（FIRE民は助かる）

それと多くのFIRE民は、資産運用をしていると思います。

物件を購入してしまうと投資元本が減り、収入が大きく目減りしてしまうのが大きいです。

 

あとついでに戸建て保有も私の親も親戚もみんな、2階へほとんど行かなくなります。3階建てなんて問題外。

階段がしんどいし、昇り降りが怖いんですって。（苦笑）

 

人生の最終ラインに差し掛かる80歳や85歳時点で、金融資産ではなく保有資産で見るとどれを選択しても正直言うとあまり差が出ません。（だからいつまで経っても賃貸か持ち家か論争が続くのですが・・・）

ただ株式などの資産運用比率が大きいFIRE民は、数十年後に結構な差が出てきますので、最近私は初期費用がほぼ掛からない賃貸物件に大きく惹かれつつあるんです。

しかし家賃の上限は当然、計算したうえでのことですよ。