どうも、新年度が始まり毎朝会社を辞めたいと考えてしまうあーくんです。
今日は久しぶりに不動産ネタです。
家の近所を犬の散歩で歩いていると、あるわあるわ、建つわ建つわで一人暮らし用のアパートが建ちまくっています。
ちょっと建ちすぎやろ！！
ちょっとアパート建ちすぎやろ
そんなに都会でもない、最寄りの駅は各駅停車しか止まらない郊外です。
もともとよく見てみると既に建築済みのアパートが結構建っているのですが、それに輪をかけて新築アパートが建っていきます。
現在はアパートローンが歴史的低水準なので借りやすいのもわかりますが、明らかな供給過剰状態です。
めちゃくちゃ家賃相場が落ちそうな予感。
おそらくこの現象は日本全国に起こっているのでしょうね。
みんな金余ってるねんな。
よくチラシの宣伝文句の「老後の足しにどうですか」みたいやつに踊らされてる人も多いんだろうな。
なんか新手の振り込み詐欺みたいやな。
一括借り上げの家賃保証みたいなやつに・・・。
これは後々揉めるぞ～( ﾟДﾟ)
現在の相場は４～５年前に比べても明らかに物件が高いです。
物件が高い上に供給過剰なもんだから家賃がどうしても安くなっていく。
利回り的には相当低くなっていると思います。
新築アパートでしたら、おそらくは利回り８パーセント前後でしょう。（地区によりますよ）
けどそれは新築プレミアなのですぐに家賃下落が始まります。すると一気に利回りが悪くなってきます。
しかし税金・修繕費・管理費・ローンの利払い等は同じ金額で引かれますので当然苦しくなります。
これなら現在絶賛値下がり中のリートを購入したほうがいいような気がします。
だっていくら実物資産ですから、最悪土地が残りますからと言われても儲からなければ負債でしかありませんからね。
税金も高いですし。
リートのようにすぐ売却することも出来ませんし、これぐらいの利回りでしたらリートの方が安心、安全です。
個人で物件購入よりもリートの方が断然素晴らしい立地の物件を保有しています。
現金で購入するにしてもローンで購入するにしても実質利回り１０パーセント以上、めちゃくちゃ良い立地条件でも８パーセントが理想ですね。（よくチラシに出ている表面利回りではありません）
リートは株と一緒で値下がりが怖いといいますが、実物不動産だって土地値で買わない限り同じように値下がりしますし一緒です、新築なんか特にぐんぐん下がる可能性大です。
不動産投資で有利なことと言えば、融資を受ける（借金が出来る）ことが出来るということだろうな。
他人のお金で勝負が出来るのは非常に有利なんだけど、失敗したら金額が大きいだけにやり直しするのが大変だろうね。
ただ、逆に考えると現在は供給過剰で尚且つ価格が高いということは、いずれは暴落しだす可能性があるということです。
実際リートの方はかなり軟調になってきました。
株と同じで市場は集計結果よりも予測で動く率が大きいです。
現在、言葉は悪いですがカモられている人の所有物件が損をすることにより大量に出回る可能性がかなりあるということです。
不動産のいいところは株と違って値段を値切ることが出来るということ。
商売と同じで利は元値にありです。
お金に困って安く売りだすことになれば必然的に利回りは上昇しますし、それまでは慎重に物件選びをしていきます。
絶対に無理をしてはいけません。
いくらローン金利が低くても現在は明らかに需要と供給のバランスが崩れています。
という訳で僕はしばらくはパスやね。
土地値以下で売ってくるなら考えます・・・（笑）